aannemer

Aannemingsovereenkomst

Kennis Artikelen Civiel recht

Voor sommige overeenkomsten, geeft de wet aparte regels. Zo ook voor de overeenkomst tot aanneming van werk, ook wel ‘aannemingsovereenkomst’ genoemd.

We bekijken in dit artikel wat de aannemingsovereenkomst precies is, wat de verplichtingen zijn van de aannemer, wat de verplichtingen zijn van de opdrachtgever en hoe het zit met de aannemer die een huis voor een natuurlijk persoon bouwt.

Aannemingsovereenkomst met aannemer

De aannemingsovereenkomst houdt in, dat de aannemer zich verplicht om voor de opdrachtgever buiten dienstbetrekking (dus er is géén sprake van een arbeidsovereenkomst) een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen. De opdrachtgever betaalt daarvoor in beginsel aan de aannemer een bepaalde geldsom.

De aannemer is in beginsel bevoegd om het werk uit te besteden aan bijvoorbeeld een onderaannemer. Hij hoeft niet (tenzij anders is afgesproken) zoals bij de arbeidsovereenkomst zelf het werk uit te voeren, al mag dat uiteraard wel. Uiteraard blijft de aannemer wel verantwoordelijk voor het geleverde werk.

Ten slotte moet de aannemer de aannemingsovereenkomst goed bekijken. Is hem al duidelijk bij het aangaan of bij het uitvoeren van de overeenkomst dat er onjuistheden zijn, dan moet de aannemer de opdrachtgever daarvoor waarschuwen.

Prijs niet bepaald in aannemingsovereenkomst

Het is uiteraard juridisch gezien het best om de prijs voor de werkzaamheden al vast te leggen in de aannemingsovereenkomst. Soms kan dat echter niet, omdat het té lastig in te schatten is hoe groot de kosten gaan zijn. Dan gelden de volgende regels voor het bedrag dat de aannemer in rekening kan brengen.

Is die prijs helemaal niet bepaald bij het sluiten van de aannemingsovereenkomst, dan kan de aannemer een redelijke prijs in rekening brengen. Er wordt rekening gehouden met de prijzen die de aannemer gewoonlijk vraagt en met de verwachtingen die de aannemer heeft gewekt bij de opdrachtgever.

Is er geen definitieve prijs vastgesteld in de aannemingsovereenkomst, maar wel een richtprijs gegeven, dan mag de aannemer wederom slechts een redelijke prijs in rekening brengen én mag hij de richtprijs niet met meer dan 10% overschrijden. Een uitzondering daarop bestaat wanneer de aannemer op tijd heeft gewaarschuwd dat er een overschrijding zou plaatsvinden, zodat de opdrachtgever de opdracht nog kon inperken (maar dat niet heeft gedaan). Uiteraard moet de aannemer ook (voor zover dat redelijk is) meewerken aan het beperken of vereenvoudigen van de werkzaamheden als de opdrachtgever dat wil.

Aanpassing van de afgesproken prijs in de aannemingsovereenkomst is ook mogelijk wanneer de aannemer op onvoorziene omstandigheden stuit. Afhankelijk van de omstandigheden, moet de aannemer dat via de rechter doen, of kan hij dat zelf doen.

Opzegging aannemingsovereenkomst

De opdrachtgever mag op elk moment, te allen tijde, de aannemingsovereenkomst opzeggen. De aannemer mag dat niet! Dit is vergelijkbaar met de regeling van de overeenkomst van opdracht.

In dergelijke gevallen, moet de opdrachtgever wel volgens de wettelijke regels zorgen voor het compenseren van de aannemer.

Ontbinding aannemingsovereenkomst voor oplevering

De opdrachtgever kan de aannemingsovereenkomst vóór oplevering via de rechter ontbinden, indien duidelijk is dat het werk niet op tijd of niet goed zal worden opgeleverd.

De aannemer kan de aannemingsovereenkomst via de rechter ontbinden wanneer reeds vóór oplevering duidelijk wordt dat de opdrachtgever niet aan zijn verplichtingen (meestal de betaling) zal kunnen voldoen of dat de opdrachtgever niet aan de aannemingsovereenkomst zal kunnen voldoen wegens overmacht.

Hoe er daarna met die ontbinding moet worden omgegaan en welke gevolgen deze heeft, is aan de rechter.

Oplevering door aannemer

Op een gegeven moment is de aannemer ‘klaar’ en wordt het werk opgeleverd. De opdrachtgever moet het dan binnen een redelijke termijn keuren en indien hij akkoord is kan hij het (onder voorbehoud) goedkeuren. Keurt de opdrachtgever het niet, dan wordt geacht dat hij het stilzwijgend heeft aanvaard.

Na de oplevering is de aannemer in beginsel niet meer aansprakelijk. Voor gebreken die aan het licht hadden moeten komen op het tijdstip van oplevering, maar die niet zijn genoemd, kan de aannemer (hoe oneerlijk dat soms ook is) niet meer worden aangesproken.

Zijn er gebreken na de oplevering waarvoor de aannemer wél aansprakelijk is, dan moet de opdrachtgever (tenzij dat niet redelijk is) de aannemer de kans geven om die gebreken te verhelpen. Uiteraard mag dat niet te lang duren én zal de aannemer eventuele schade die daaruit voortvloeit moeten betalen.

De aannemer kan zich trouwens niet verweren met de stelling dat hij verkeerde materialen of hulpmiddelen heeft gebruikt. Dat kan anders zijn indien die materialen of hulpmiddelen niet van de aannemer, maar van de opdrachtgever zijn. Dat geldt overigens ook wanneer de opdrachtgever de aannemer verkeerde tekeningen of berekeningen heeft gegeven.

Verjaring vordering uit aannemingsovereenkomst

Een dergelijke vordering als in de paragraaf hiervoor, verjaart in beginsel twee jaar nadat de opdrachtgever heeft geprotesteerd. Andere aanvangsmomenten kunnen mogelijk zijn.

In elk geval verjaart de vordering tegen de aannemer na tien jaar (twintig jaar bij bouwwerken) na oplevering. Uiteraard kan stuiting van de verjaring daar verandering in brengen.

Speciaal: Aannemingsovereenkomst voor bouw van een woning

Bovenstaande regels zijn van toepassing op de aanneming van elk soort werk dat strekt tot de totstandbrenging van stoffelijke zaken. Vaak gaat de aannemingsovereenkomst echter, of het bouwen van een huis of een aanbouw door een professionele aannemer voor een particuliere opdrachtgever. Daar heeft de wetgever speciale regels voor gemaakt.

Zo moet een dergelijke overeenkomst schriftelijk worden aangegaan en kan deze niet, zoals normaal wel kan, als mondelinge overeenkomst tot stand komen. De opdrachtgever krijgt daarvan een afschrift van de aannemer en kan gedurende drie dagen de overeenkomst ontbinden (al zijn daar ook weer uitzonderingen op).

De opdrachtgever hoeft niet vooruit te betalen en hoeft pas betalingen te doen naar rato de bouw gevorderd is. Dat is natuurlijk niet handig voor de aannemer, want die weet niet zeker of hij wel zijn geld krijgt. Daarom kan worden afgesproken dat maximaal 10% van het totale bedrag bij een notaris in depot wordt gestort.

Ten slotte kan de opdrachtgever zonder opgaaf van redenen 5% van de totale som achterhouden en storten bij een notaris. Let op: er is dan geen sprake van opschorting, maar van een zelfstandige bevoegdheid. Is er na drie maanden geen gebruik gemaakt van het recht van opschorting, dan wordt het bedrag vrijgegeven.

Afwijking van bovenstaande regels

Het is altijd van belang om goed in de aannemingsovereenkomst te kijken wat er is afgesproken in een bepaald geval. Het betreft hier namelijk voornamelijk regelend recht: er mag van worden afgeweken in de overeenkomst.

Er mag niet worden afgeweken van de regels in de paragraaf hiervoor, tenzij die afwijking ten nadele van de aannemer is. Afwijken ten nadele van de opdrachtgever is dus niet toegestaan.

Aannemingsovereenkomst – Conclusie

In dit artikel hebben we de aannemingsovereenkomst tussen opdrachtgever en aannemer besproken. De aannemingsovereenkomst is een bijzondere overeenkomst, want er staan een aantal specifieke regels voor in de wet.

Dit artikel heeft de basis van de aannemingsovereenkomst weergegeven. Die moet worden bezien in het licht van het veel bredere overeenkomsten- en vermogensrecht.

Gezien het feit dat de materie rondom de aannemingsovereenkomst niet gemakkelijk is, is het bij vragen of conflicten meestal raadzaam om een jurist in te schakelen.

Auteur

mr. B.G.N. (Bart) Gubbels - Advocaat
handels- en ondernemingsrecht, arbeidsrecht, contractenrecht


Juridische hulp nodig?

Onze advocaten laten u graag weten wat ze voor u kunnen betekenen: van adviseren tot procederen. Lees meer over onze zakelijke diensten, onze diensten voor particulieren of neem direct contact met ons op via onderstaande knop.

Neem contact op