In het Nederlandse eigendomsrecht geldt, dat als u een gebouw op een stuk grond bouwt, het gehele gebouw eigendom wordt van de grondeigenaar. Een van de uitzonderingen daarop is het appartementsrecht.
In dit artikel bekijken we wat een appartementsrecht is, welke rechten en verplichtingen het met zich meebrengt, wat de rol van de vereniging van eigenaren bij het appartementsrecht is en hoe een appartementsrecht teniet gaat. Ten slotte bekijken we wat uw mogelijkheden bij conflicten zijn.
Appartementsrecht
Een appartementsrecht zorgt ervoor, dat u niet alleen een gebouw (meestal een appartementsgebouw) in gezamenlijk eigendom kunt hebben, maar dat u tevens een exclusief stuk van het gebouw in gebruik krijgt. Een appartementsrecht zorgt er dus niet voor dat er verschillende eigendomsrechten ontstaan, maar splitst een eigendomsrecht in meerdere exact gelijkwaardige stukken, waardoor feitelijk gezien elke baksteen gedeeld eigendom is, binnen wiens exclusief gebruiksrecht die ook valt.
Het splitsen van een gebouw en het creëren van appartementsrechten, gebeurt bij de notaris. Daarbij moet rekening worden gehouden met eventuele beperkte rechten die op het gebouw rusten, denk aan een recht van hypotheek of een recht van erfpacht.
Het appartementsrecht is een zelfstandig recht dat kan worden overgedragen, er kunnen beperkte rechten op worden gevestigd en er kan beslag op worden gelegd. Voor het verkopen van een appartementsrecht is in beginsel geen instemming van de andere eigenaren nodig.
Vereniging van eigenaren verplicht bij verdeling in appartementsrechten
Wanneer een gebouw wordt verdeeld in appartementsrechten, is het oprichten van een vereniging van eigenaren (of zoals de wet zegt: ‘vereniging van eigenaars’) verplicht. Deze vereniging valt in beginsel niet onder de regels rondom verenigingen, maar is wel een rechtspersoon.
De vereniging van eigenaren voert het beheer over het gebouw, met uitzondering van die gedeelten die iemand exclusief in gebruik heeft. Kortom: iedereen onderhoudt zijn eigen appartement, de vereniging van eigenaren doet het gezamenlijk onderhoud. De vereniging is verplicht om daarvoor een reservefonds aan te leggen.
Het hoogste orgaan binnen de vereniging van eigenaren is de vergadering van eigenaars. Dit orgaan is vergelijkbaar met de aandeelhoudersvergadering bij de bv en met de ledenvergadering bij de gewone vereniging. Naast deze vergadering van eigenaren is er een dagelijks bestuur, dat wordt benoemd door deze vergadering van eigenaars.
Wijziging en opheffing appartementsrecht
De splitsing van een gebouw (en dus het appartementsrecht) kan worden gewijzigd als alle appartementseigenaren het daarmee eens zijn. Ook is het mogelijk dat het bestuur van de Vereniging van Eigenaren hiertoe beslist, zolang maar minimaal 4/5 van de eigenaren akkoord is. Komen de appartementseigenaren er onderling niet uit, dan staat een gang naar de rechter open.
Opheffing van de splitsing (en dus van het appartementsrecht) kan van rechtswege gebeuren, maar zal over het algemeen bij de notaris worden vormgegeven. Alle appartementseigenaren moeten hiermee instemmen. Ook hier, staat een gang naar de rechter open indien één van de eigenaren van een appartementsrecht zich zonder redelijke grond niet akkoord verklaart.
Conflict rondom het appartementsrecht?
Rondom appartementsrechten ontstaan regelmatig conflicten. Dat kan iets simpels zijn, zoals geluidsoverlast van een andere bewoner met een appartementsrecht, maar het kunnen ook meer complexe zaken zijn, zoals discussies over de mate van onderhoud van het pand of conflicten over de vraag of een bepaalde reparatie privé is of uit de gezamenlijke pot moet komen. Het moge dan ook duidelijk zijn dat veel van die conflicten zich afspelen in het werkgebied van de Vereniging van Eigenaren.
Dergelijke problemen en conflicten die te maken hebben met het appartementsrecht kunnen al snel erg complex worden, terwijl er tevens veel op het spel staat. In dat soort gevallen is het vaak verstandig om al in een vroeg stadium de hulp in te roepen van een jurist die thuis is in dit rechtsgebied.
Appartementsrecht – Conclusie
Het appartementsrecht zorgt ervoor dat u een gebouw samen met anderen in eigendom kunt hebben, terwijl u tevens het exclusieve gebruiksrecht op een bepaald gedeelte van het gebouw verkrijgt, uw appartement. Door het splitsen van een pand in appartementen, ontstaat tevens een Vereniging van Eigenaren, die een aantal rechten en plichten heeft. In de praktijk komt dat voornamelijk neer op het beheer van het gebouw.
Door de aard van het appartementsrecht en de vele van toepassing zijnde regels uit wet, statuten, huishoudelijk reglement en andere afspraken, ontstaan er helaas regelmatig conflicten. Dergelijke conflicten kunt u het best in eerste instantie onderling proberen op te lossen. Lukt dat niet, bijvoorbeeld omdat een andere appartementseigenaar zich onredelijk opstelt, dan is het verstandig om zo snel mogelijk na die constatering een jurist te raadplegen. Met goed advies vroeg in het conflict, kunt u een voorsprong opbouwen, waardoor de beste uitkomst mogelijk behaald kan worden in uw situatie.
