Wanneer iemand een huurhuis heeft, krijgt hij meestal jaarlijks een voorstel tot huurverhoging van de verhuurder. De huur gaat dan met een paar procent per jaar omhoog.
Aangezien het een voorstel tot huurverhoging betreft, lijkt het alsof de huurder kan beslissen om niet akkoord te gaan. Dit artikel gaat over de wettelijke rechten met betrekking tot huurverhoging van een woonhuis en de vraag: kan de huurder huurverhoging zonder meer afwijzen?
Het voorstel tot huurverhoging
De wet geeft aan dat de huurprijzen gelden die partijen zijn overeengekomen, maar geeft tevens aan dat er een huurverhoging mogelijk is. Zonder meer een voorstel tot huurverhoging afwijzen kan dus niet.
Bij deze huurverhoging wordt een verschil gemaakt tussen sociale huur (minder dan 664,66 euro per maand in 2012) en vrije (geliberaliseerde) huur (664,66 euro per maand en meer). Bij sociale huur zijn er een aantal wettelijke regels, bij vrije huur zijn deze er veel minder. Dit artikel zal daarom vooral gaan over huurverhoging bij de sociale huur. De vrije huur komt aan het einde kort aan bod.
Huurverhoging bij sociale huur
Bij sociale huur kan een huurverhoging in twee vormen voorkomen: op basis van een beding in de huurovereenkomst en op basis van de wet. Bij beiden is de maximale huurverhoging gelimiteerd tot een bepaald percentage per jaar dat gelijk is aan de inflatie. Tussen juli 2012 en juli 2013 is dit 2,3%.
Wanneer de huurverhoging op basis van de huurovereenkomst is, moet daar een beding in staan waaruit blijkt dat de huur jaarlijks met een bepaald percentage wordt verhoogd. Wanneer de huurverhoging op basis van de wet wordt gedaan zijn er een flink aantal extra regels die dit regelen.
Huurverhoging bij sociale huur op basis van de wet
Wanneer er huurverhoging op basis van de wet wordt gevorderd, moet de verhuurder een voorstel tot wijziging van de huurprijs doen aan de huurder. Dit voorstel moet schriftelijk worden gedaan, minimaal twee maanden voordat deze verhoging moet worden doorgevoerd.
In het voorstel moet staan: de huidige huurprijs, het percentage of bedrag waarmee de huur omhoog gaat en de uiteindelijke huurprijs. Daarnaast moet duidelijk zijn wanneer de huurverhoging ingaat én de wijze waarop bezwaren kunnen worden ingediend, de tijd waarbinnen dit moet gebeuren en de gevolgen als geen bezwaar wordt gemaakt.
Een huurprijsverhoging mag in de eerste twaalf maanden één keer worden doorgevoerd en daarna elke keer een jaar daarna. Meer dan één keer per jaar verhogen is niet toegestaan, tenzij de vorige periode tussen verhogingen langer dan een jaar duurde. Wanneer de huurder het eens is met de voorgestelde huurverhoging hoeft hij niets te doen dan gewoon de verhoging vanaf de ingangsdatum te betalen.
Huurverhoging bij sociale huur terwijl er nog gebreken zijn
Het min of meer verplicht akkoord gaan met huurverhoging ligt bij de meeste huurders al gevoelig, maar wat nu wanneer de verhuurder wel huurverhoging vraagt, maar zijn eigen verplichtingen niet nakomt?
Wanneer de huurcommissie gebreken heeft vastgesteld en er geen overeenstemming is over de vraag of de gebreken inmiddels zijn opgelost, kan er geen huurverhoging plaatsvinden. Wanneer er enkel gebreken zijn die niet door de huurcommissie getoetst zijn, kan een verhoging niet geweigerd worden. Er staan dan uiteraard wel andere wegen open voor de huurder.
Huurder is het niet eens met de verhoging van de huur
Wanneer de huurder het niet eens is met de huurverhoging, kan hij dat schriftelijk verklaren aan de verhuurder. Dit moet gebeuren voordat de verhoging van de huur in gaat. De verhuurder kan dan binnen zes weken bij de huurcommissie aankloppen om een uitspraak over de redelijkheid van de huurverhoging. Hij moet daarbij zowel het voorstel als de afwijzing van de huurder meesturen.
Laat de huurder niets van zich weten vóór het moment waarop de huurverhoging in gaat, dan kan hij soms nog binnen drie maanden na dat moment zélf de huurcommissie verzoeken om uitspraak te doen over de redelijkheid van de verhoging van de huur. Hij mag dan nog niet de afwijzende verklaring aan de verhuurder hebben gedaan én mag de verhoging nog niet hebben betaald. Daarnaast moet de verhuurder hem binnen zes weken na het ingaan van de huurverhoging opnieuw hebben laten weten via aangetekende brief dat er een huurverhoging geldt. De huurder moet bij een dergelijk verzoek ook deze papieren overleggen.
Als de huurder niets laat weten vóór het moment dat de huurverhoging in gaat én de huurcommissie niet aanschrijft binnen drie maanden daarna, wordt hij geacht akkoord te zijn gegaan met het voorstel van de verhuurder.
De besluiten van de huurcommissie
Wanneer de huurcommissie wordt aangeschreven vanwege een geschil over de verhoging van de huur, zal deze uitspraak doen over de vraag of de huurverhoging redelijk is. De uitspraak van de huurcommissie wordt gezien als datgene wat huurder en verhuurder hebben afgesproken. Beslist de huurcommissie dus dat de huurverhoging redelijk is, dan zal de huurder deze moeten betalen vanaf de dag dat deze eigenlijk van toepassing zou zijn.
Hoger beroep tegen de beslissing van de huurcommissie is niet mogelijk. Wanneer de huurder of de verhuurder het niet eens is met de beslissing van de huurcommissie, moet hij zich binnen 8 weken tot de rechter wenden.
Huurverhoging bij vrije (geliberaliseerde) huur
Bij vrije huur zijn er veel minder wettelijke bepalingen waar de huurder en de verhuurder zich aan moeten houden voor wat betreft de huurverhoging.
Hier is het dan ook gemakkelijk: is het afgesproken in het huurcontract, dan is huurverhoging mogelijk. Is het niet afgesproken in het huurcontract, dan zal de verhuurder moeten overleggen met de huurder over huurverhoging. Gaat de huurder niet akkoord, dan kan de verhuurder enkel nog proberen om de huurder uit de woning te zetten door een opzegging van het huurcontract. Of dat succes heeft ligt aan de verdere omstandigheden van het geval.
De huurverhoging die mogelijk is, is in beginsel vrij af te spreken. De verhoging kan dus groter zijn dan de maximaal 2,4% die in de sociale huur gelden. Het verhogen van de huur mag echter, net als bij de sociale huur, in beginsel slechts eenmaal per twaalf maanden plaatsvinden.
Huurverhoging – Conclusie
Verhoging van de huurprijs van een woonhuis kan niet zomaar worden afgewezen. In de sociale huur moet de huurder daadwerkelijk actie ondernemen om onder de huurverhoging uit te komen. Doet hij dat niet, dan is de huurverhoging een feit. Dat is ook het geval wanneer de huurcommissie besluit dat de verhoging redelijk is.
In de vrije huur moet de huurder goed naar zijn contract kijken wanneer hij het ondertekent, want daarin staat of de verhuurder kan verhogen en zo ja: met hoeveel. Dat percentage kan hoger liggen dan het percentage bij de sociale huur.
Heeft u problemen met huurverhogingen of heeft u andere problemen met uw (ver)huurder? Het kan in een dergelijk geval verstandig zijn om een jurist in te schakelen. Doe dit dan zo snel mogelijk: zo voorkomt u dat er termijnen verstrijken en heeft u de grootste kans op een voor u gunstige uitkomst.
