Normaal gesproken voldoet een schuldenaar netjes aan zijn verplichtingen en zijn er geen problemen. Die problemen zijn er echter wel wanneer de schuldenaar niet aan zijn verplichtingen voldoet. De schuldeiser kan dan (onder voorwaarden) beslag leggen en bezittingen van de schuldenaar verkopen. In beginsel zijn alle schuldeisers gelijk, dus elke schuldeiser krijgt evenveel.
Het wordt echter anders wanneer schuldeisers een zekerheidsrecht hebben bedongen. Er valt dan onder andere te denken aan een hypotheekrecht (ook wel ‘hypotheek’ of ‘recht van hypotheek’ genoemd) en een pandrecht. In dit artikel gaat het om het hypotheekrecht en de vraag: wie heeft er voorrang bij beslaglegging en wat zijn de wettelijke regels rondom dit hypotheekrecht?
Terminologie: hypotheeknemer – hypotheekgever
Allereerst is het belangrijk dat er duidelijkheid is over de terminologie. Ondanks dat een iemand in het normale spraakgebruik ‘een hypotheek neemt’ als hij naar de geldverstrekker (vaak de bank) gaat om geld te lenen, klopt dat niet. Ook de term ‘hypotheekverstrekker’ wanneer de geldverstrekker bedoeld wordt is onjuist. Het is namelijk precies andersom.
Iemand neemt een hypothecaire lening van een geldverstrekker en geeft een hypotheek (of hypotheekrecht) aan de geldverstrekker. De lener (vaak een particulier) is dus hypotheekgever, terwijl de uitlener (vaak de bank) hypotheeknemer (soms ook hypotheekhouder genoemd) is, hij neemt de hypotheek aan.
Kortom:
Particulier = Lener = Hypotheekgever
Bank = Uitlener = Hypotheeknemer
Hypotheekrecht
Wanneer er sprake is van een hypotheekrecht, zal dat meestal zijn afgesproken met de bank. Het meest bekende hypotheekrecht is immers dat van de huiseigenaar die met zijn bank heeft afgesproken dat de bank hem geld zal lenen en hij zijn huis als zekerheid voor terugbetaling stelt. Dat wil overigens niet zeggen dat het hypotheekrecht enkel gevestigd kan worden via de bank: ook particulieren of andere ondernemingen onderling kunnen dit overeenkomen. Een hypotheekrecht moet wel altijd worden gevestigd door een notariële akte.
Een hypotheekrecht kan enkel worden gevestigd voor een ‘voldoende bepaalbare vordering’. Het moet dus duidelijk zijn dat het hypotheekrecht kan worden uitgeoefend als vordering X niet betaald wordt, er mag geen onduidelijkheid zijn over of het vordering X of Y is. Daarnaast kan die vordering enkel een vordering tot betaling van een geldsom zijn volgens de wet.
Waarop kan een hypotheekrecht worden gevestigd?
Een hypotheekrecht kan niet op elk goed worden afgesloten. Volgens de wet kan dit enkel op registergoederen. Dat zijn goederen die onder andere door ze te verkrijgen (te kopen) moeten worden ingeschreven in de openbare registers. Een huis (en de grond) kan daarvan een voorbeeld zijn, net als schepen en vliegtuigen. Een auto is géén registergoed, het inschrijven in het kentekenregister is verplicht, maar is geen vereiste om de auto daadwerkelijk te verkrijgen.
Behalve dat het goed een registergoed moet zijn om er een hypotheekrecht op te kunnen afsluiten, moet het ook een overdraagbaar goed zijn. Meestal zal dat het geval zijn, waardoor een hypotheekrecht over het algemeen wordt afgesloten op de bovenstaande soorten goederen: huizen, percelen grond, schepen of vliegtuigen.
Wanneer er een hypotheekrecht wordt gevestigd op een bepaald goed, omvat dat al hetgeen de eigendom van de zaak omvat. Dat houdt in dat alles dat aan of bij de zaak hoort onder het hypotheekrecht valt. Ook later toegevoegde zaken vallen daaronder, denk aan de lamp die aan de gevel is gemonteerd of aan het huis dat op de verhypothekeerde grond wordt gebouwd. De hypotheekgever is wel gerechtigd om deze zaken ook weer weg te halen, maar hij moet wel het registergoed weer in originele staat terugbrengen en zekerheid stellen voor de waardevermindering totdat dat is gebeurd. Dit mag overigens niet wanneer het hypotheekrecht ook de verandering betrof (denk bij de grond en het huis aan een bouwhypotheek, waarbij het hypotheekrecht ook op het huis komt te rusten).
Hoe werkt het hypotheekrecht, wat als je ‘je hypotheek niet betaalt’?
Bij het vestigen van een hypotheekrecht blijft de eigenaar van het goed ook de eigenaar. Volgens de wet is het niet mogelijk om goederen over te dragen om zodoende zekerheid te hebben dat een schuld wordt ingelost (fiduciaire overdracht is niet mogelijk). Het hypotheekrecht geeft voorrang in het verhalen van een schuld op een bepaald object.
Wanneer de hypotheekgever zijn betalingsverplichtingen niet nakomt, kan de hypotheeknemer (meestal de bank dus) zijn hypotheekrecht uitoefenen en het registergoed verkopen. Hij hoeft daarvoor géén executoriale titel te halen bij de rechter, hij heeft het zogenaamde recht van parate executie. Hierbij is belangrijk dat de hypotheeknemer het goed mag verkopen, maar het zich niet mag toe-eigenen. De wet verbiedt dit uitdrukkelijk. Ook in het contract tussen de hypotheekgever en de hypotheeknemer kan niets anders worden overeengekomen. Wordt dit wel gedaan, dan is deze bepaling nietig (er wordt net gedaan alsof de bepaling niet is overeengekomen).
Zoals eerder beschreven, heeft iemand met een hypotheekrecht voorrang op alle andere schuldeisers die zich willen verhalen op het goed. Als A en B dus een vordering op iemand hebben en A heeft een hypotheekrecht op het huis, dan kan B weliswaar beslag proberen te leggen op dat huis (om het daarna te verkopen), maar heeft A voorrang op de opbrengst.
Aangezien een gedwongen verkoop meestal ver onder de normale waarde plaatsvindt, zal de hypotheeknemer vaak niet zijn gehele vordering voldaan zien. Voor de rest van de vordering kan hij zich dan verhalen op de rest van het vermogen van de hypotheekgever.
Het hypotheekrecht als derdenhypotheek
De derdenhypotheek is tegenwoordig ook een populair verschijnsel. Vaak gebeurt het dat zoon of dochter hun eigen hypotheek niet rond krijgen en daarom aan vader en moeder vragen om garant te staan voor de betaling van deze hypotheek aan de bank. Vader en moeder nemen dan een hypotheek op hun eigen huis om zo voldoende zekerheid te stellen voor de terugbetaling door zoon of dochter.
Zolang er netjes wordt betaald is er niets aan de hand, maar zodra zoon of dochter stopt met betalen, kan de hypotheeknemer zijn hypotheekrecht uitoefenen. Hij moet dan eerst het huis van zoon of dochter verkopen en zich op de opbrengst verhalen. Is dat niet voldoende, dan kan hij daarna huis van vader en moeder verkopen. Is er dan nog niet voldoende opbrengst, dan kan hij zich tevens verhalen op de rest van het vermogen van de zoon of dochter. De rest van het vermogen van vader en moeder is ten alle tijde veilig en kan niet worden aangesproken door degene met het hypotheekrecht.
Faillissement, surseance van betaling, schuldsanering en het hypotheekrecht
In het geval van een faillissement heeft de hypotheeknemer een goede positie. Waar een normale schuldeiser maar moet hopen dat hij wat krijgt aan het einde van het faillissement (gemiddeld krijgt de normale schuldeiser minder dan 4% van zijn vordering betaald), is degene met een hypotheekrecht een zogenaamde ‘separatist’. Dat houdt in dat hij zich niets hoeft aan te trekken van het faillissement en zijn hypotheekrecht gewoon kan uitoefenen zonder met andere schuldeisers rekening te houden. Hij is de eerste die zijn vordering mag verhalen op de opbrengst van het registergoed. Pas als er nog iets over is, zijn andere schuldeisers aan de beurt.
Ook wanneer er sprake is van surseance van betaling hoeft degene met een hypotheekrecht zich niks aan te trekken van deze tijdelijke opschorting van betaling van de schuldenaar. Hij kan gewoon zijn rechten uitoefenen alsof er niets aan de hand is. Dit is een van de redenen waarom een surseance van betaling meestal alsnog eindigt in een faillissement. Wanneer de hypotheekgever in de schuldsanering terecht komt, kan het hypotheekrecht ook worden uitgeoefend zonder rekening te houden met andere schuldeisers.
Oefent de hypotheeknemer het hypotheekrecht niet uit, dan kan een curator de woning alsnog verkopen nadat hij de hypotheeknemer een termijn heeft gegeven om dat zelf te doen. In dat geval heeft de hypotheeknemer alsnog voorrang op de opbrengst van het registergoed.
Hypotheekrecht – Conclusie
Zoals te zien is, is een hypotheekrecht een sterk recht. De hypotheekgever (de geldlener) geeft hierbij ter zekerheid een recht aan de hypotheeknemer (de geldverstrekker), zodat hij weet dat hij zijn geld ook terug krijgt. De hypotheeknemer heeft als belangrijkste voordelen het recht van parate executie (hij hoeft niet naar de rechter om het registergoed dat is verhypothekeerd te verkopen) én hij heeft voorrang op alle andere schuldeisers. Daarnaast hoeft hij zich niets aan te trekken van faillissement, surseance van betaling of schuldsanering. Hij heeft een zeer bevoorrechte positie.
Heeft u een conflict met betrekking tot uw hypotheek of een hypotheekrecht? Schakel dan een goede jurist in wanneer u er met de wederpartij niet uitkomt. In de regel geldt: hoe eerder u dit doet, hoe groter de kans op een gunstige uitkomst van de zaak.
