Alle appartementseigenaren hebben ermee te maken en veel appartementseigenaren hebben in mindere of meerdere mate wel eens een meningsverschil ermee gehad: de Vereniging van Eigenaren, ook wel afgekort naar ‘VvE’. In de praktijk blijkt echter, dat de rechten en plichten van die VvE voor zowel de appartementseigenaren als voor het bestuur van de vereniging vaak onduidelijk zijn.
In dit artikel besteden we daarom aandacht aan de vereniging van eigenaren. We bekijken waarom de vereniging van eigenaren verplicht is, wat deze vereniging doet, hoe het zit met de besluitvorming binnen de VvE en wat u het best kunt doen als er conflicten ontstaan.
Appartementsrecht – Verplichte Vereniging van Eigenaren
Het is verplicht om een Vereniging van Eigenaren op te richten wanneer een pand wordt gesplitst in appartementen en daarbij behorende appartementsrechten. Waarom is dat verplicht?
Vergeleken met appartementseigenaren, hebben eigenaren van een woonhuis het gemakkelijk: zij zijn eigenaar van de grond én van het huis. Bij eigenaren van een appartement zit dat complexer in elkaar: zij hebben het pand juridisch gezien in gezamenlijk eigendom, maar hebben wel een exclusief gebruiksrecht op een gedeelte van het pand, het appartementsrecht.
Omdat ze het pand in gezamenlijk eigendom hebben, zijn ze feitelijk gezien allemaal eigenaar van elk onderdeel van het pand, ondanks hun exclusieve gebruiksrecht voor een deel van het pand. Daardoor zijn ze ook wat betreft het onderhoud op elkaar aangewezen.
Om te voorkomen dat iedereen enkel de ruimtes van zijn eigen exclusief gebruiksrecht onderhoudt en dat de rest niet wordt onderhouden (gezamenlijke ruimtes, buitenkant pand, et cetera), heeft de wet verplicht gesteld dat er een Vereniging van Eigenaren moet worden opgericht zodra een pand gesplitst wordt.
Oprichting en ontbinding VvE – Lidmaatschap
De Vereniging van Eigenaren wordt opgericht bij de splitsing van een gebouw. De VvE is een rechtspersoon, reden waarom de wet stelt dat oprichting bij de notaris moet gebeuren. Uiteindelijk blijft de vereniging bestaan totdat de splitsing is opgeheven. De VvE wordt dan automatisch ontbonden.
Waar iemand normaal gesproken lid moet worden van een vereniging, is dat bij de vereniging van eigenaren anders. Elke appartementseigenaar wordt automatisch lid zodra hij een appartement verwerft, bijvoorbeeld door koop of door splitsing. Zodra hij ophoudt met appartementseigenaar zijn, bijvoorbeeld bij verkoop of bij ontbinding van de VvE (dus bij opheffing van de splitsing), stopt ook zijn lidmaatschap automatisch.
Rechten en plichten van de Vereniging van Eigenaren
De VvE voert het beheer over het gemeenschappelijke gebouw. Dat wil zeggen: de Verenging van Eigenaren onderhoudt de gemeenschappelijke ruimtes en de buitenkant van het pand, terwijl de appartementseigenaren hun eigen exclusieve deel (‘het appartement’) moeten onderhouden. De VvE is verplicht om een reservefonds aan te houden voor het onderhoud dat zij moet plegen.
De Vereniging van Eigenaren kan daarnaast de gezamenlijke appartementseigenaren in én buiten rechte vertegenwoordigen. Denk bijvoorbeeld aan het optreden tegen overlast van buren of het maken van bezwaar tegen voorgenomen gemeentelijke werkzaamheden.
Ten slotte zorgt de VvE ervoor dat alle appartementseigenaren (of hun huurders) zich houden aan de wettelijke bepalingen rondom het appartementsrecht en aan het opgestelde reglement dat tussen hen geldt.
Besluitvorming binnen de Vereniging van Eigenaren
Een Vereniging van Eigenaren heeft twee organen:
- de vergadering van eigenaren;
- het bestuur.
De vergadering van eigenaren binnen de VvE bestaat uit alle appartementseigenaren. Zij nemen besluiten met betrekking tot de benoeming en het ontslag van bestuurders en met betrekking tot andere zaken die in de statuten zijn geregeld. Dergelijke besluiten worden genomen bij volstrekte meerderheid van stemmen.
Het bestuur regelt de dagelijkse zaken en wordt in beginsel gevormd door één bestuurder. Uit de statuten van de Vereniging van Eigenaren kan volgen dat er meer dan één bestuurder moet worden aangesteld. Bestuurders worden benoemd en ontslagen door de vergadering van eigenaren. Het bestuur beheert de financiën en voert de besluiten van de vergadering van eigenaren uit.
De bevoegdhedenverdeling tussen de vergadering van eigenaren en het bestuur is echter niet alleen afhankelijk van de wet. In de statuten kunnen bepaalde bevoegdheden aan een bepaald orgaan worden toegekend.
Conflicten binnen VvE
Binnen een Vereniging van Eigenaren ontstaan regelmatig conflicten. Het betreft immers een groep buren die elkaar tot last kunnen zijn en die niet altijd dezelfde belangen hebben. Vaak gaan die conflicten over bijvoorbeeld onderhoudsverplichtingen, zowel over de vraag óf er onderhoud gepleegd moet worden en of dat door de VvE of door een appartementseigenaar zelf bekostigd moet worden. Ook kunnen problemen met wanbetalers tot grote conflicten leiden.
Het is verstandig om bij dergelijke conflicten goed juridisch advies in te winnen indien u er zelf niet uitkomt. Hoe eerder u overgaat tot het inschakelen van een jurist, hoe beter de uitkomst in de regel is.
Vereniging van Eigenaren (VvE) – Conclusie
De Vereniging van Eigenaren is een rechtspersoon die moet worden opgericht bij de splitsing van het pand. De verschillende appartementseigenaren zijn automatisch lid en kunnen daarin geen keuze maken. De VvE heeft als belangrijkste taak het beheren van het gebouw, in de praktijk: het onderhouden van gezamenlijke ruimtes en de buitenkant van het pand.
Met regelmaat ontstaan er conflicten bij de Vereniging van Eigenaren, bijvoorbeeld over onderhoud van het gebouw of wanbetaling. Komt u er onderling niet uit, dan is het raadzaam om een jurist in te schakelen, zodat die kan bekijken welke oplossingen er zijn.
