In het burenrecht is een van de grote pijnpunten het bouwen of verbouwen door de buren. Die bouwwerken kunnen gaan van een windmolen in de achtertuin (of een aanbouw), tot een tuinhekje of erfafscheiding, tot het maken van openingen (ramen) die de ‘privacy’ van de buren aantasten.
In dit artikel behandelen we de vraag ‘Mag dat allemaal zomaar?’ en zo ja, onder welke voorwaarden?
Afsluiten erf
De eigenaar van een erf, mag het erf afsluiten, bijvoorbeeld door het plaatsen van een hek of schutting. Van de buren mag in dat geval verwacht worden dat er op de grens van het erf duidelijke afpalingstekens worden aangebracht, om de grens duidelijk zichtbaar te maken. Beide buren moeten de helft van de kosten daarvan betalen (en dat geldt óók in het geval van vernieuwing ervan).
Uitzonderingen daargelaten, mag ook een scheidsmuur van twee meter hoogte worden opgericht. Een muur is volgens de wet een ondoorzichtige afsluiting die is gemaakt van steen, hout of een andere stof die is geschikt om iets af te sluiten. Als u dat wilt, moet uw buurman daaraan meewerken én moet hij de helft van de kosten ervan dragen.
Is nu niet helemaal duidelijk hoe de erfgrens loopt, dan kan de rechter, op vordering van een van de eigenaren, besluiten hoe de grens loopt. Hierbij geldt niet, dat de bezitter wordt vermoed de eigenaar te zijn.
Vensters, balkons bij erfgrens
Uw buren én u hebben recht op privacy. Het is niet gewenst dat de buren zomaar in elkaars tuin kunnen kijken (over het algemeen niet althans).
Daarom is het niet geoorloofd om binnen twee meter vanaf de erfgrens vensters of andere muuropeningen te hebben die uitkijken op het erf van de buren. Ook balkons die uitkijken op het erf van de buren zijn niet toegestaan.
Daar zijn een aantal uitzonderingen op, zoals vensters die uitkijken op een muur die minder dan twee meter vanaf het venster is geplaatst. Ook vensters met ondoorzichtig glas die niet open kunnen, zijn toegestaan binnen twee meter vanaf de erfgrens.
Niet op tijd reageren op een inbreuk op dit recht, kan verjaring opleveren. Het is belangrijk om daar rekening mee te houden.
Daken en regenwaterafvoer
Ook voor daken zijn er regels: het is niet toegestaan om de daken en regenwaterafvoer zo in te richten, dat het regenwater op het erf van de buren komt.
Meer informatie daarover is te vinden in het artikel over (regen)water en burenrecht.
Gebouwen boven, onder of op een ander erf
Gebouwen die zijn gebouwd boven, onder of op het erf van de buurman, moeten in beginsel worden weggehaald indien de buurman dat vordert. Dat volgt simpelweg uit het feit dat eigendom van een goed exclusief is: iemand anders kan worden uitgesloten van het gebruiken van het erf.
Een uitzondering daarop bestaat, wanneer het belang van het weghalen van het gebouw of werk, niet opweegt tegen het belang van de eigenaar om het te laten staan. In dat geval is de eigenaar wél verplicht om zijn buurman schadevergoeding te betalen of, indien de buurman dat liever heeft, een stuk van zijn erf te kopen.
Het bovenstaande geldt niet, wanneer de buurman een verplichting heeft om de toestand te dulden, of wanneer de eigenaar van het werk of gebouw het geheel ter kwader trouw heeft gebouwd of door grove schuld de inbreuk op het eigendomsrecht van de buurman is ontstaan.
Verrichten van onderhoud
Het verrichten van onderhoud aan gebouwen, kan soms niet geheel vanaf het eigen erf gebeuren. Het noodzakelijk gebruik van het erf van de buren moet worden toegelaten door de buren.
Wel moet er vooraf goed worden medegedeeld dat het erf gebruikt moet worden en waarvoor dat precies is. Is er schade bij de buurman, dan moet die worden vergoed.
Als daar goede redenen voor zijn, kan de buurman het gebruik van zijn erf weigeren óf kan hij het gebruik van zijn erf uitstellen tot een later moment.
Op instorten staande gebouwen
Indien er sprake is van slecht onderhoud aan gebouwen, waardoor deze dreigen in te storten en een ander erf in gevaar brengen, kan de eigenaar van dat andere erf vorderen dat het gevaar wordt opgeheven.
Hoe dat dan gebeurt is niet van belang: het repareren, vervangen of compleet afbreken van het bouwwerk zijn allemaal mogelijk.
Praktisch gezien: het oplossen van geschillen tussen buren
Geschillen tussen buren (of, erger nog, burenruzies) zijn niet prettig. Voor het oplossen ervan adviseren wij om niet direct naar de wet te grijpen, maar om eerst in gesprek met de buren te gaan en om te kijken of er een onderlinge goede oplossing mogelijk is. Beter een goede buur, dan een verre vriend.
Gedragen de buren zich echter niet als goede buur (en wilt u niet verhuizen), dan is de juridische weg vaak de enige die nog te bewandelen valt. Het is dan een goed idee om te zoeken naar een jurist die u inhoudelijk kan bijstaan en die het belang van het behouden van een goede verstandhouding inziet. Ook na het geschil, moet u immers naast uw buren blijven wonen.
