Wanneer twee percelen of erven naast elkaar liggen, heeft men het wel eens over een ‘recht van overpad’. Dit recht van overpad is een bij veel mensen bekende constructie, die juridisch onder het beperkte recht ‘erfdienstbaarheid’ valt.
Dit artikel gaat over erfdienstbaarheid: hoe het tot stand komt, een aantal voorbeelden ervan en opheffing van de erfdienstbaarheid. Ook komen de verplichtingen die uit de erfdienstbaarheid volgen aan bod.
Erfdienstbaarheid
Volgens de wet is erfdienstbaarheid een last waarmee een onroerende zaak -het dienende erf- ten behoeve van een andere onroerende zaak -het heersende erf- is bezwaard.
Praktisch gezien betekent dit dat de eigenaar van het ene erf iets moet dulden dat de eigenaar van het andere erf doet. Het kan ook zo zijn dat de eigenaar van het ene erf iets niet moet doen. De erfdienstbaarheid bestaat dus uit iets dulden of iets niet doen. Het is bij erfdienstbaarheid nooit een plicht om iets wel te doen!
Voor wat betreft de terminologie: de eigenaar van het dienende erf is degene die iets moet toelaten (hij ‘dient’ de ander), de eigenaar van het heersende erf is degene die er baat bij heeft (hij ‘heerst’ of bestuurt/beslist).
Voorbeelden erfdienstbaarheid
Zoals al eerder werd beschreven, is het recht van overpad de meest bekende vorm van erfdienstbaarheid, maar met de definitie die de wet geeft (zie hierboven), zijn er nog veel meer voorbeelden te bedenken. Wanneer twee stukken grond naast elkaar liggen, kan het ook op andere manieren zo zijn dat het ene erf gebruik zal moeten maken van het andere erf.
Hierbij kan worden gedacht aan een erfdienstbaarheid tot het dulden van verankeringen van balken, het dulden van balkons die overhangen, het niet hoger bouwen dan drie etages of het dulden van afvoer van water over het erf.
Ontstaan van erfdienstbaarheid
Een erfdienstbaarheid kan op twee manieren ontstaan: door vestiging en door verjaring.
Wanneer de erfdienstbaarheid door vestiging ontstaat wil dat zeggen dat de eigenaren van beide erven met elkaar afspreken een erfdienstbaarheid te vestigen. Dit wordt op initiatief van de eigenaar van het dienende erf in een notariële akte vastgelegd, waarna de erfdienstbaarheid officieel is ‘gevestigd’. Het voordeel van het vestigen van een erfdienstbaarheid boven het simpelweg sluiten van een overeenkomst is dat de erfdienstbaarheid ook geldt voor eventuele rechtsopvolgers (volgende eigenaren van het perceel), terwijl dat met de overeenkomst niet zo is (die geldt enkel tussen de partijen die de overeenkomst hebben gesloten en niet voor derden).
Naast vestiging kan erfdienstbaarheid ook ontstaan door verjaring. Wanneer iemand bijvoorbeeld jarenlang zonder problemen gebruik heeft gemaakt van het erf van de buren om overheen te lopen naar de openbare weg, kan het zo zijn dat er een erfdienstbaarheid is ontstaan. Het ontstaan van erfdienstbaarheid door verjaring duurt 10 tot 20 jaar, afhankelijk van het aanwezig zijn van goede trouw.
Rechten en plichten erfdienstbaarheid
Wanneer erfdienstbaarheid is ontstaan door vestiging of verjaring, komen daar een aantal rechten en plichten uit voort voor beide partijen. Deze kunnen voor een groot gedeelte in de akte van vestiging geregeld worden wanneer die er is. Het kan bijvoorbeeld bij vestiging worden bedongen dat er op terugkerende tijdstippen een geldsom moet worden betaald voor het gebruiken van het erf: de retributie.
Is er niets vastgelegd over een bepaald onderwerp, dan geldt de plaatselijke gewoonte. Is de erfdienstbaarheid zonder tegenspraak op een bepaalde manier voor geruime tijd uitgeoefend, dan geldt bij twijfel dat gebruik als wijze van uitoefening.
Voor de eigenaar van het heersende erf (‘de gebruiker’) geldt verder dat hij de erfdienstbaarheid op de minst bezwarende wijze moet uitvoeren. De eigenaar van het dienende erf mag verder altijd een ander gedeelte van het erf aanwijzen voor de uitvoering van de erfdienstbaarheid, zolang de eigenaar van het heersende erf daar geen last van heeft.
Daarnaast is de eigenaar van het heersende erf bevoegd om op het dienende erf alles te verrichten en aan te leggen wat nodig is voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid (denk bijvoorbeeld aan het aanleggen van een klinkerpad naar de openbare weg en het schoonvegen daarvan). Hij is echter tevens verplicht om die zaken te onderhouden en hij mag ze enkel weghalen wanneer hij het dienende erf weer in de oude toestand terugbrengt. De eigenaar van het dienende erf mag de gebouwen, werken en beplantingen overigens niet gebruiken.
In de akte van vestiging van de erfdienstbaarheid kan worden afgeweken van de bovenstaande wettelijke bepalingen.
Opheffing en afstand van erfdienstbaarheid
Erfdienstbaarheden kunnen voor een bepaalde tijd worden gevestigd: na het aflopen van deze periode vervalt het recht van het dienende erf. Toch worden erfdienstbaarheden meestal voor onbepaalde tijd gevestigd. Dat houdt in dat ze blijven doorlopen totdat ze worden opgeheven of er afstand van het recht wordt gedaan.
De rechter kan een erfdienstbaarheid opheffen (of wijzigen) wanneer er onvoorziene omstandigheden zijn en daardoor het ongewijzigd in stand houden van de erfdienstbaarheid niet kan worden gevergd van de eigenaar van het dienende erf. Een erfdienstbaarheid die ten minste twintig jaar oud is kan tevens worden opgezegd wanneer deze in strijd is met het algemeen belang.
Naast het opzeggen van de erfdienstbaarheid is het mogelijk dat de eigenaar van het heersende erf (‘de gebruiker’) afstand doet van de erfdienstbaarheid. De eigenaar van het dienende erf is verplicht om hieraan mee te werken. Afwijking hiervan in de akte van vestiging is enkel mogelijk voor de eerste twintig jaar van de erfdienstbaarheid.
Erfdienstbaarheid – Conclusie
Erfdienstbaarheid is een beperkt recht, waarbij de eigenaar van het ene erf (het dienende erf) bepaalde zaken moet toelaten die de eigenaar van het andere erf (het heersende erf) op zijn erf wil uitvoeren. Dit kan verschillen van een ‘recht van overpad’ tot het laten weglopen van water of het boven het perceel hangen van een balkon. Erfdienstbaarheid kan ontstaan door het opmaken van een akte van vestiging en door verjaring en komt ten einde door het aflopen van een bepaalde tijd, door het opheffen door de rechter of door afstand van de eigenaar van het heersende erf. De eigenaar van het dienende erf kan de erfdienstbaarheid dus niet zomaar opzeggen.
Wanneer er problemen zijn rondom het ontstaan of tenietgaan van een erfdienstbaarheid of omtrent de uitoefening ervan, kan het verstandig zijn om contact op te nemen met een jurist. Hierbij geldt de regel: hoe eerder, hoe beter hij of zij uw zaak kan voorbereiden.
